不動産サイトをみているとよく目にするワード「土地※現況古家あり」。一般的に古屋付き土地と言われるこの不動産は果たしてお買い得なのか？
今回は古屋付き土地について掘り下げていきたいと思います。

1.古屋付き土地とは？

古家付き土地とは、中古住宅として販売されている物件と異なり、経済的な価値がほぼない住宅が建つ土地を言います。 広告の分類では｢土地｣か｢中古住宅｣のいずれかになりますので、｢土地※現況古家あり｣として、古家がある｢土地｣として販売されているものが該当します。

ここで注目すべき点が、「経済的な価値がほぼない住宅」という言葉です。この言葉の意味を少し深堀っていきたいと思います。

2.建物の耐用年数とは？

建物の経済的な価値の意味を考えるにあたって知っておきたいのが、耐用年数という考え方です。ざっくりいうと対象となる建物をあと何年使うことができるかということなんですが、ここでもこの「使う」の意味をどうとらえるかによって耐用年数の考え方が変わってきます。

建物の耐用年数には大きく分けて3つの指標があります。それは法定耐用年数・物理的耐用年数・経済的耐用年数の３つです。以下でそれぞれの意味を簡単に解説していきます。

①法定耐用年数

法廷耐用年数とは、日本の税務上の規定に基づいて建物が減価償却（税金上で資産価値を減じること）される期間のことを指し、一般的に不動産の耐用年数というと、この法定耐用年数のことを指します。

といっても、不動産に馴染みのない方は何のことかわかりませんよね。

法定耐用年数を簡単に説明と、国税庁が定めた「この種類の資産の価値はこれくらいの期間でなくなると定めた期間」と言い換えるとができます。
建物の場合は、構造（なんの材料で主にできているか）と使用用途によって法定耐用年数が異なり、一般的な建物の法定耐用年数は次の通りです。

木造建築：22年
鉄筋コンクリート造：47年
軽量鉄骨造：19年
重量鉄骨造：34年

法定耐用年数は税務上の規定であるため、建物が実際に使用できる期間とは異なり、法定耐用年数を超えても建物は使用可能ですが、税務上では減価償却の対象として計上されなくなります。

②物理的耐用年数

物理的耐用年数は、建物が経年劣化や老朽化によって物理的に使用できなくなるまでの期間を指します。
その為、同じ築年数の建物でも、使用状況、メンテナンス実施の有無、周囲の環境によって耐用年数が変わってきます。その為、法定耐用年数のように明確な判断基準は存在せず、都度適当なメンテナンスを実施することによって耐用年数を延長することが可能です。
一般的に建物を使用することができる期間というのは、この物理的耐用年数を意味しています。

③経済的耐用年数

経済的耐用年数は、建物が経済的に価値があるとされる期間を指し、具体的には、建物を投資や事業に利用して収益を上げることができる期間のことを意味します。
一般的には建物が古くなることで投資や事業に利用して収益を上げることが難しくなり、加えてメンテナンスのための費用が増えるため、建物の築年数に応じて経済的耐用年数が減っていくことになります。
一方、自宅として使用している建物の場合は解釈が難しいのですが、建物のメンテナンスにかかる費用が同条件の建物を借りる場合の家賃と比較して下回っていれあば収益を上げることができている、と考えてもいいかもしれませんね。

経済的耐用年数は、不動産の市場価値や周囲の経済状況などによっても変動するため、計測には複数の判断基準と専門知識が必要になります。経済的価値がどの程度あるかは不動産鑑定士や不動産仲介会社によって査定され、決まった評価制度があるわけではありません。主に不動産を売り買いするときに登場する指標となります。

上記３つの耐用年数をまとめると以下の通りになります。

では、ここで冒頭の問い「経済的な価値がほぼない住宅とは？」を改めて考えてみましょう。

3.経済的な価値がほぼない住宅とは？

実はこの経済的な価値がほぼない住宅の定義はともてあいまいで、明確な基準があるわけではありません。
古い家を中古住宅として売るのか、古屋付き土地にするのかはあくまで売り主の自由で、住宅の魅力をアピールするなら中古住宅として、土地をメインに売り込むなら古家付き土地として売り出すことになります。
とはいっても全く何の基準もないというわけではなく、先述した３つの耐用年数の内、主に①法定耐用年数を超えているかどうか、が一つの判断基準となっているようです。
木造建築だと22年（実際には築30年以降の建物が多いような感覚ですが）以降の建物は古屋付き土地として売りに出されるケースが多いように思います。
ここで重要なことは、経済的な価値がほぼないとされている建物は、必ずしも物理的、経済的に利用することができない建物とイコールではない、ということです。

4.古屋付き土地はお買い得なのか？

先に述べたように、建物にはいくつかの耐用年数（＝指標）があり、古屋付き土地がお買い得かどうかはどの指標を基に判断するかによって変わります。
例えば自宅として購入する場合、古屋が物理的耐用年数を超えているかどうかが重要な指標となります。
修繕することでまだ利用することができるのであれば、建物を新築するよりはお得に自宅を入手することができる一方、物理的耐用年数を超えていなくても、改修費用が新築住宅を建てる費用を超えるもしくは同額程度であればその建物を使うメリットは少ないでしょう。
また、古屋を事業用に利用する場合は、経済的耐用年数を超えているかどうかが購入の指標となります。
建物が古くても、メンテナンスにかかる費用以上にその建物からの収益を得ることができるのであれば投資としてはアリというケースもあると思います。
ただし、事業用に利用する場合は経済的耐用年数以外にも、いくらの投資でいくらの利益が得られるかという「利回り」や想定する事業期間、予想される後々のメンテナンスリスクなど、複数の指標によって判断され、建物はまだ使えるけど、壊して建て替えたほうが多くの利益を得ることができる、という理由で建て替えとなっているケースも多いようです。

5.まとめ

ここまでお伝えしてきた通り、建物の評価には複数の指標があります。
その建物を何に使いたいのか、その目的によって同じ建物でもお買い得か、そうではないのかが変わります。
また、当然ですが建物の状態によってもその評価は大きく変わります。その建物が現状どういった状況なのかはぱっと見でわからないことも多く、調査には専門家の助けが必要です。最近では建物調査を専門で行う調査士によるホームインスペクション(建物状態調査)を行う機関も増えており、また地域によってはインスペクションに対して市や県から補助金が支給される場合もあります。

古屋付き土地は多くの場合、建物価格を０円と判断し土地のみの値段で売りに出されています。
また、場合によっては建物の解体費用分土地相場の値段より安く価格が設定されていることもあり、もし建物を大きな費用をかけずに修繕、利用することができるのであればお得な買い物となるケースも多いように思います。

インスペクション等の調査を行い、建物の現状を正確に把握し、使用目的に応じて適切な修繕を行う。

上記の手順をしっかりと踏むことで、古屋付き土地は「土地の値段で建物と土地を手に入れることができる」お買い得物件になる可能性を秘めています。
不動産の購入を検討されている方は、古屋付き土地も検討の候補に入れてみてはいかがでしょうか。

尚、発掘不動産では掘り出し物件探しのサポートや、インスペクション、資金計画の作成から、改修工事までを幅広くサポートしております。
興味や質問がある方は下記のお問い合わせフォームよりご連絡ください。

いとう

みなさん、兼用住宅という言葉をご存じですか？

兼用住宅とは、住宅としての居住空間と事業活動のためのスペースとを一つの建物の中で兼ねている住宅のことをいいます。

商店街の八百屋さんなどが典型例で、１階で野菜を販売し、２階に住んでいるという形態はなんとなく想像できるでしょう。八百屋さんの例のように兼用住宅の仕組み自体は古くからあったのですが、昨今の社会状況も相まって、いま改めて兼用住宅に注目が集まっています。
今回はその社会的背景と兼用住宅を購入することのメリット、デメリットについてお伝えいたします。

尚、よく似た建物形態として併用住宅がありますが、兼用住宅との一番の違いは建物内を行き来できるかどうかという点です。行き来できる建物形態が兼用住宅、行き来できないものが併用住宅です。それ以外はほとんど一緒なのですが、併用住宅の場合は、居住空間と事業活動のためのスペースの入り口が分かれていることもあり、事業用スペースだけを単独で貸し出しすることができるというメリットがある反面、建築できる地域が限定されるというデメリットも存在します。
購入の際は対象となるエリアの用途地域や日常の動線、将来的に賃貸するかどうかといった要素を考え、兼用住宅がいいか併用住宅がいいかを判断するといいと思います。

社会的背景

冒頭で述べた通り、現在兼用住宅に注目が集まっています。
仕組み自体は以前から存在する兼用住宅ですが、なぜいま注目が集まっているのか。ここではその理由を解説していきたいと思います。

昨今、私たちをとりまく社会環境は大きく変化しています。
コロナ渦に伴って、リモートワークが普及したことやライフワークバランスを重視する傾向が高まったことなど、改めて自分の人生や働き方について考えた人は多いと思います。
毎日会社へ出勤して週５日間働く、という今まで普通とされていた働き方に疑問を抱いた人も多くいたのではないでしょうか。
本当に豊な生活とは何なのか。
多くの人が抱いたその問いに対する答えのひとつとして、昨今、自分の特技や趣味を活かした事業を始める人が増えています。
これらの事業は、規模は小さく利益は多くはありませんが、反面負担も少ないというスモールビジネス形態のものが多く、例えばお菓子の製造や販売、モノづくりの工房、特技を活かした教室などが実例として挙げられます。
注目すべきは、事業の目的が多く稼ぐことから自分らしいライフスタイルを実現する、ということに変わっているということ。
私のまわりの新規開業した人は、皆さんいい意味で無理せず、自分が興味関心があることで生計を立てていくことを重視しているように思います。

一方、インターネット技術の進歩やSNSの普及に伴って商いの形も大きく変わりつつあります。
インスタで見つけた商品をお店に行くことなくWEB上で購入したり、お気に入りのお店をSNS上で見つけたりと、商品やサービスの発見、購入はより手軽になり、情報を発信する側も個性や魅力を多くの人へ費用をかけずに直接発信できるようになりました。
商品やサービスの魅力があれば、どこにあるお店でもインターネット上で商品は売れるし、ちょっと不自由なところでも、SNS上でお店を発見してもらえます。
今まで以上に独自の魅力や特徴を設定することの重要性は増しますが、費用をかけて大々的に広告をうったり、中心地の家賃が高いエリアに無理して出店する必要性は薄れました。

近年これらの社会的背景から、無理なく始めるスモールビジネスの場として、費用を抑えて自宅で開業する兼用住宅のニーズが高まってきています。

兼用住宅を購入するメリットデメリット

ここで兼用住宅を購入することのメリット、デメリットについて考えてみたいと思います。

購入するメリット

①住宅ローンが利用できる

通常事業用の建物の購入には事業用のローンを組んで借り入れをする必要がありますが、兼用住宅は主な用途が住宅となる為、購入にあたって住宅ローンを利用することが可能になります。
住宅ローンは不動産を担保にすることで、何千万円という大きな金額を長期に渡ってかつ、低金利で借りることができる特殊なローンであり、事業用ローンと比較すると事業者の経済的負担は大きく減少します。
尚、事業スペースも合わせて住宅ローンが設定可能かは金融機関ごとに判断が異なりますので、購入を検討の際は事前に金融機関へ相談に行かれることをお勧めします。

②住宅地にも建築可能

日本の多くの地域では、適正な土地利用を行い、都市の持続的な発展を図ることを目的として都市計画法による用途の制限が設けられています。これを用途地域といい、その用途地域で許可された形態以外の運用は法律で禁止されています。
主に低層戸建住宅としての利用を促進する為にある第一種低層住居専用地域では、日々の生活に悪影響を与える可能性がある工場や商業施設の設置が禁止されたり、高さの制限があったりと利用用途に多くの制限がかかっています。
このエリアには良好な住環境が整えられ、住むにはもってこいなのですが、基本的に店舗を建築することはできません。住宅地にコンビニなどの商業施設が少ないのはこの為です。
しかし、この第一種低層住居専用地域においても一定の条件をクリアした兼用住宅であれば特例的に店舗の開設が可能です。
以下で具体的な条件みていきましょう。

兼用住宅として認められるための条件は主に以下の３つです。

・事業用スペースが５０㎡以下であること
・建物の延べ床面積の５０％未満であること
・住居スペースと事業スペースを建物内で行き来できること

加えて事業内容や騒音を発生させる可能性がある機器の使用に制限がかかったりと出店にあたってはクリアすべき点がありますが、これらをクリアすることで良好な住環境を確保しながら、自身の商いをスタートさせることができるということは大きなメリットですね。
ただいうまでもありませんが、法律で認められていることと近隣への配慮は別の話ですので、近隣住民の方へ迷惑をかけるようなことが無いような配慮は当然に必要となります。

③自分の望む店舗をデザインできる

自宅として購入or建築する兼用住宅は、自分の所有物である為に内装や外観の変更が容易です。こだわりの空間を最初から最後まで自らつくることができるというのはうれしいポイントではないでしょうか。
また、自己の所有であれば一般的な住宅の一部に事業用の区画を設けることも可能です。もともと兼用住宅として利用されている建物はその総数が少ないため、一般的な戸建住宅を購入し、一部を改装し兼用住宅とすることが可能な点も購入ならではのメリットだといえます。

さらに、兼用住宅を利用し事業を行うことで以下のようなメリットも存在します。

購入するデメリット

一方、兼用住宅を購入するにあたってのデメリットも存在します。

①資金の調達方法

兼用住宅を購入する場合、住宅と事業活動スペースを兼用するため、一般的な住宅よりも購入費用が高くなる場合があります。また、金融機関によっては住居と事業活動スペースの両方に対応した融資制度が用意されていないこともあり、全てを融資でまかなうことが難しい場合もあります。その場合、事業に必要な設備は別に融資を申し込むか、融資を使わず自身で用意する必要があります。

②遵法性の確保

制限が厳しい第一種低層住居専用地域でも開業が可能な兼用住宅ですが、開業にあたっては事業用区画の面積や事業内容等に対してある一定の制限を受けます。購入前に、自分が計画している事業がこのエリアや建物で開業可能かどうかを専門家へ相談することをお勧めします。

③管理運用上のリスク

兼用住宅を購入する場合、住居と事業活動スペースを同時に管理する必要があり、管理運用上のリスクが高くなる可能性があります。例えば、事業活動スペースにおいてトラブルが起きた場合、その影響が住居スペースに及ぶ可能性があるため、管理には注意が必要です。

③不要となった場合の取り扱い

長い期間で考えたときに何らかの事情で事業の継続が困難になり、事業用の区画が不要となることもあると思います。その場合は、事業用のスペースが使い道がない空間となってしまうリスクがあります。兼用住宅の場合、その構造上第三者へ貸し出すことは難しいので、そのまま倉庫等に使用するか、居室へ改装するということになります。将来、事業を畳む可能性がある場合は、その際にどいった対策があるか考えておくことも必要でしょう。

まとめ

いかがでしょうか。

自宅に住みながらその一部を使い開業する兼用住宅の魅力を感じていただけたでしょうか。

まだ認知の少ない兼用住宅ですが、コロナ禍を経て変化した多様な価値観や働き方によってそのニーズが高まってきています。
中心地のガラス張りのお店も素敵ですが、住宅地の中にポツンとあるパン屋さんもまた素敵です。
なお、購入には建築や法律などの専門的な知識が必要となりますので、購入を検討される場合は事前に専門家へ相談することをおすすめします。

まだ認知の少ない兼用住宅という形態が、これから多くの方に知られ、その選択肢となっていくことを期待しています。

緑豊かな住宅地、福岡市南区南大橋。
大橋駅から歩いて20分の閑静な住宅地の一角、細い小道(私道)を抜けた先にジブリハウスはあります。
建物は道から奥まったところに建っており、ぱっと見は分かりづらいですが、細い路地を抜けた先には
まさにジブリな蔦が這うRC造の戸建て、そしてその奥には60㎡のおおきなプライベートガーデンがあります。
建物は約90㎡あり(現状３L・DK)広い庭がある住宅として使うこともできますが、この特徴的なロケーション
を活かしてお店や事務所を住宅に併設して開くこともできそうです。
約20㎡の現和室に庭から入ってくる導線を確保すれば 住宅地の中にある隠れ家パン屋、建築事務所やフォト
スタジオ、ヘアサロンとしても利用可能です。
建物の内装は築年数の通りに痛んでいますが、構造は戸建てとしては珍しいコンクリートブロック造の為、
表装、設備機器の交換でまだ十分使えそうです(外壁塗り替え、屋根の貼り替えは必要になりそうです)
好きなことを仕事にしたいけど、大きな負担は負いたくない、自分のペースで働きたい。
そんな人に是非選んでいただきたい妄想不動産です。

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ローン審査中にリノベーションの見積もりプランを作ったり、住宅ローンを無事通過しあこがれの住まいを手に入れ、これからリノベーションに着手しようか等悩んでいる方多いのではないでしょうか。

しかしながら戸建のリフォームといっても、いきなりお気に入りの空間像やお風呂やキッチンなど水回り等決めていく訳ではなくリフォーム期間だからこそ時間を掛けられる場所に応じて優先順位がございます。どの箇所から着手した方が良いか等じっくり解説していきます。

リフォームする箇所の概要

先ずリフォームする箇所を整理していきましょう、戸建を改修する際に主にリフォームする箇所は下記がよく挙げられます。

2018年4月から中古住宅の仲介時にホームインスペクション実施が義務化されているため、中古戸建をご購入される前に不動産仲介業者よりホームインスペクション（住宅診断）に関してご案内を聞かれた方も多いはず。ホームインスペクション実施済みの物件に関しては住宅の部分的な劣化具合を確認することが出来ます。

住宅の劣化具合の割合で言うと、屋根や外壁部はケアして頂きたいポイントの一つでございます。日々雨や風、日光等傷みやすい箇所であり雨漏りや漏水など生活に支障が出るトラブルが多発しやすいので痛み具合を前もってチェックしてください。

門扉や駐車場部の屋根なども日常的に雨風にさらされている箇所でありますが、生活に支障をきたす場合が多いため外装・外構に関しては屋根や外壁にフォーカスをあて改修の計画を立てていきましょう。

内装工事に関しては、間取りやお洒落なリビングにしたいなどデザイン面の選定元より先ず基礎構造に着目して頂くことをお勧めしております。天井・床下・柱・床面の劣化具合を確認して頂き、床下が経年や害虫により劣化していないか、床面に傾斜が無いかなど構造に異常が無いか等チェックが必要です。

構造に問題が無ければようやくリビングやダイニングなどどういったお部屋にしていくか内装デザインの選定をしていく流れになるかと思います。玄関からどのようなアプローチにしていって、畳は新調して間取りはどうするかなど住みやすい導線作りを工務店さんや設計の方々にアドバイスを頂きながらお洒落で住みやすい空間作りを考えていきましょう。

水回りも築年数によってはかなり重要視する箇所であり、リノベーションした際の費用の高低差がある場所です。タイル張りのお風呂ですと、ユニットバスにし浴室乾燥を付ける、壁際のキッチンは対面式にするなど奥様のご意見・アイデアが心強い箇所でもあります。水回りメーカー様のご予算と実用度など比べていきながら検討していきましょう。

リフォームする際の優先順位が1番高い箇所は？

前述しておりますが、屋根は雨風にさらされ劣化具合が多い箇所でございます。葺き替え（ふきかえ）といって既存屋根材を撤去して新しいものに替える工事が一般的ですが、状態によっては部分的に葺き替える工事もございます。現状の屋根の状態と費用を照らし合わせながらご相談頂くことをお勧めしております。

屋根に続き外壁も劣化しやすい箇所でございます、築年数が古い物件は外壁塗装を実施して頂くことをお勧めしております。外壁塗装は塗料によって単価が異なり、耐用年数なども併せて異なります。世界情勢や原油価格の高騰により相次いで塗料メーカーが値上げを行っておりますのでお早めにご検討・比較行っていきたい箇所です。

リフォームする際に優先度が水回りにおいて高い箇所

リフォームする際お風呂や洗面所など水回りは一新したいところです、壁面がタイルであれば断熱機能が高いユニットバスへ。浴槽が古いスペックのものであれば高断熱浴槽へ併せて給湯器もなど省エネ性能を求められる方の多く、リフォーム補助金の観点から水回りはかなり重要視される箇所といわれております。

お風呂を一新するのであればキッチンも併せてされる方も多い傾向にあります。キッチンはリビング付近面している間取りが多い為意匠（デザイン）面として捉えられますが、家事軽減や防犯性の向上、生活騒音への配慮・キッチン対面化など子育て対応改修の補助金として2023年現在利用されるお客様が多く、極端に現物件のキッチンが古い場合はご検討されることをお勧めしております。

水回りの部最後はトイレ、何故最後かと言うと入居後もスポットでリフォーム出来る箇所なので最後にしました。バリアフリーいわゆる2世帯住宅にする際やこどもエコ住まい事業など補助金も利用出来ます。タンクレスかタンク有りタイプの話題でお施主様とよく議論になるのですが災害時停電や断水になったケースも考えなくてはなりません。いずれも手動ハンドルが付いている規格のトイレですと停電時は使えますので詳しくは最寄りのメーカーさまにご確認下さい。

リフォームする際に優先度が内装面において高い箇所

築年数が古い物件ですと床の軋みや床鳴り、床が傾いているなどお部屋によっては日常生活を送っていて支障がある箇所があるかもしれません。また水回り付近の床材は湿気等で腐食しやすい為床材の張替や上張りといって既存床から新しい床材を張る等のリフォームがございます。内装面において視覚に一番情報が入る箇所なので、古い・デザインが気に入らない等あればよくリフォームする箇所と言えます。

天井も築年数が古い物件であれば2Fの天井等雨漏り歴があるほど劣化している箇所であり、部分的に修繕したりする箇所でございます。さらに断熱等の補助金をご利用されるのであれば、天井裏の断熱材を一新するので天井の広さなど規模によってリフォーム価格が前後致します。天井面は状況に応じてといったご認識でお願いいたします。

ほとんどのリフォーム物件では壁紙（クロス）を一新する方が多いです。壁面のリフォームをする際はクロスが一番安価でございますが近年健康志向や素材感の観点の変化から漆喰（石灰を由来とした壁材）や珪藻土など自然由来の壁材をお求めになる方も多いのですがクロスで比べてコストが高価になります。わたくしが依頼するところは平屋90㎡程で塗装代も含めて80万円前後が多いです。しかし※建物のご状況もございますのであくまで参考価格としてというご認識でお願いします。

戸建のリフォームする際の優先順位とは？まとめ

掃除は上から順に下へと・・・のようにリフォームする際は外側から水回りその後生活において重要視する箇所の順でリフォームしていくケースが多い傾向にあります。足場を建てる際自宅に採光が取れなくなったり塗料の臭いや、作業音等気になるので物件購入後入居前の期間に外壁塗装や屋根面の工事をやって頂くことをお勧めしております。

発掘不動産では九州北部の物件購入を検討される方へアドバイスや資金計画・購入後のリノベーションの計画までワンストップでご相談承っております。気になる方は下記よりお問い合わせください。